Quem possui imóveis destinados à locação — seja um único apartamento ou um portfólio completo de salas comerciais — certamente já se perguntou: “É melhor receber aluguel na pessoa física ou na pessoa jurídica?”
Essa é uma dúvida muito comum entre investidores imobiliários e empresários do setor de patrimônio, e a resposta pode fazer toda a diferença na sua carga tributária.
Neste artigo, elaborado pela equipe da PEC Contabilidade, vamos mostrar as principais diferenças entre receber aluguéis como pessoa física ou jurídica, incluindo impostos, burocracia, vantagens e desvantagens de cada modelo.
Se você está em busca de economia tributária com segurança jurídica, este conteúdo é para você.
Tributação do aluguel na pessoa física
O contribuinte que recebe aluguel na pessoa física deve declarar os valores mensalmente no Carnê-Leão e, um vez por ano, entregar a Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).
A tributação segue a tabela progressiva do IRPF, com alíquotas que vão de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor total recebido no mês.
Veja a tabela abaixo:
| Base de cálculo | Alíquota | Parcela a deduzir |
| Até 2.259.20 | Isento | Isento |
| De 2.259,21 até 2.826,65 | 7,50% | R$ 169,44 |
| De 2.826,66 até 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| De 3.751,06 até 4.664,68 | 22,50% | R$ 662,66 |
| Acima de 4.664,68 | 27,50% | R$ 896,00 |
Deduções permitidas: Você pode abater alguns custos diretamente relacionados ao imóvel, como:
- IPTU;
- Condomínio;
- Comissão da imobiliária.
No entanto, essas deduções não reduzem drasticamente o valor do imposto quando os rendimentos são altos.
Pontos de atenção:
- O recolhimento deve ser feito mensalmente via DARF, até o último dia útil do mês seguinte;
- A omissão ou erro na declaração pode levar o contribuinte à malha fina da Receita Federal;
- Não há emissão de nota fiscal, mas é necessário fornecer recibos.
Tributação do aluguel na pessoa jurídica
Ao optar por abrir uma empresa (geralmente uma holding patrimonial ou uma empresa de locação de bens próprios) para receber os aluguéis, a tributação passa a seguir regras do regime tributário adotado: Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real.
Regime mais comum: Lucro Presumido
Nesse modelo, a tributação total sobre o aluguel gira em torno de 11,33% sobre o valor bruto. O cálculo considera:
- IRPJ;
- CSLL;
- PIS;
- COFINS.
Sendo assim, na maioria dos casos, o valor de imposto pago na PJ é bem menor do que na pessoa física.
Comparativo entre pessoa física e pessoa jurídica
| Critério | Pessoa Física | Pessoa Jurídica |
| Alíquota de imposto | Até 27,5% | 11,33% (Lucro Presumido) |
| Recolhimento | Carnê-Leão mensal | Apuração mensal |
| Nota fiscal | Não emite | Emissão obrigatória |
| Contabilidade | Não obrigatória | Obrigatória |
| Exposição à malha fina | Alta | Baixa, se feita corretamente |
| Custo com contador | Opcional | Obrigatório |
| Sucessão patrimonial | Mais complexa | Mais simples com holding patrimonial |
Quando vale a pena abrir CNPJ para receber aluguel?
Apesar de ter mais burocracia, a pessoa jurídica quase sempre compensa quando o valor mensal de aluguel ultrapassa R$ 4.000 a R$ 5.000.
A economia tributária acumulada ao longo do tempo cobre facilmente os custos com contabilidade e taxas da empresa.
Além disso, há outros cenários em que abrir um CNPJ é mais vantajoso, como:
- Quando há mais de um imóvel para locação;
- Quando os imóveis estão alugados por CNPJs, o que já exige emissão de nota fiscal;
- Quando o contribuinte quer blindar o patrimônio pessoal;
- Quando deseja facilitar a sucessão patrimonial e planejamento tributário familiar.
O que é uma holding patrimonial?
A holding patrimonial é uma empresa criada exclusivamente para administrar bens da família, como imóveis, participações em outras empresas ou investimentos.
É a estrutura jurídica mais usada por quem quer centralizar a gestão de aluguéis na pessoa jurídica.
Além da economia tributária, ela traz benefícios como:
- Proteção patrimonial contra ações judiciais;
- Facilidade no inventário e partilha de bens;
- Planejamento sucessório e divisão entre herdeiros;
- Organização financeira e contábil mais eficiente
Custos para manter uma empresa de aluguel ativa
Antes de decidir pela pessoa jurídica, é importante conhecer os custos fixos e variáveis, que incluem:
- Honorários contábeis mensais;
- Taxas anuais municipais e estaduais;
- Custo com certificado digital;
- Pagamento de tributos trimestrais ou mensais, conforme regime.
Ainda assim, quando comparado ao imposto alto da pessoa física, esses custos podem ser facilmente absorvidos com os rendimentos da locação.
Cuidados ao abrir CNPJ para locação
Apesar de parecer vantajoso, abrir uma empresa sem o devido planejamento pode trazer mais prejuízos do que economia. Por isso, antes de tomar essa decisão, é necessário:
- Escolher o regime tributário correto (Simples Nacional, Presumido ou Real);
- Consultar se o imóvel permite atividade de locação no zoneamento urbano;
- Analisar os contratos de locação vigentes, pois o locatário pode ter cláusulas específicas quanto à alteração do locador;
- Ter o apoio de um contador especializado no setor imobiliário.
E o Simples Nacional, pode ser usado para aluguel?
Apesar de ser um regime atrativo por suas alíquotas unificadas, o Simples Nacional não é aplicável para locação de bens próprios, como imóveis. Empresas nesse ramo devem atuar no Lucro Presumido ou Lucro Real.
Empresas no Simples só podem oferecer serviços de intermediação, administração ou sublocação de imóveis de terceiros, o que não é o objetivo da maioria dos investidores.
Conclusão: pessoa física ou jurídica, qual a melhor opção?
Receber aluguel na pessoa física pode ser mais simples, mas tende a gerar mais impostos e maior exposição à Receita Federal, principalmente quando os valores são elevados.
Já receber pela pessoa jurídica, especialmente por meio de uma holding patrimonial, oferece vantagens tributárias significativas, além de segurança jurídica e melhor estrutura para crescimento patrimonial.
Se você está pensando em otimizar sua renda com aluguéis, evitar a mordida do leão e organizar seu patrimônio de forma eficiente, a PEC Contabilidade pode ajudar.
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