Entenda como funciona a alíquota reduzida para locação de bens imóveis na reforma tributária

A aprovação da reforma tributária trouxe importantes transformações no cenário fiscal brasileiro, especialmente no que diz respeito à tributação sobre o consumo. 

Entre os segmentos mais impactados, destaca-se o da locação de bens imóveis, que passou a ser contemplado por um novo regime de tributação mais abrangente — mas também com possibilidades de alíquotas reduzidas em casos específicos.

Neste artigo, a PEC Contabilidade explica de forma clara e objetiva como funciona essa alíquota diferenciada, quem pode se beneficiar, quais os critérios exigidos e o que você deve fazer para garantir esse direito tributário. 

Continue a leitura e saiba como proteger seus contratos antigos da nova carga fiscal elevada.

O que mudou com a reforma tributária?

A chamada reforma tributária do consumo teve sua base estabelecida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, com regulamentação posterior pela Lei Complementar nº 214/2025. 

O objetivo principal dessa transformação é simplificar o sistema de tributos, por meio da unificação de cinco impostos em apenas dois:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — Substitui PIS e COFINS e é de competência federal.
  
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — Substitui ICMS e ISS, de competência estadual e municipal.

No modelo anterior, a locação de bens imóveis não estava sujeita ao ICMS ou ISS, mas apenas impostos federais como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS com uma alíquota total de 11,33% sobre o faturamento. 

A partir da implementação da nova legislação, todas as receitas de locação passaram a integrar a base de cálculo do novo IVA (CBS + IBS), com alíquota estimada entre 25% e 27%.

Essa mudança poderia representar um aumento expressivo na carga tributária de locadores, o que afetaria profundamente empresas patrimoniais, investidores imobiliários e administradoras de imóveis. 

Diante disso, o governo criou um regime especial com alíquota reduzida, aplicável a contratos antigos — mas com condições específicas.

O que diz a Lei Complementar nº 214/2025?

Para mitigar os impactos dessa transição fiscal, a LC 214/2025 instituiu um regime opcional de alíquota reduzida de 3,65% para contratos de locação de bens imóveis firmados antes da sanção da lei.

Essa alíquota corresponde à soma de PIS e COFINS no regime cumulativo, mantendo, assim, a mesma carga tributária anterior — mas apenas durante o prazo original do contrato.

Ou seja: o contribuinte que cumprir todos os requisitos estabelecidos poderá continuar recolhendo os tributos da locação de acordo com a alíquota antiga, em vez de ser imediatamente impactado pela nova tributação elevada.

Quem pode optar pela alíquota reduzida?

A possibilidade de aplicar a alíquota de 3,65% não se estende a todos os contribuintes de forma automática. É necessário que o contrato de locação esteja de acordo com os critérios estabelecidos pela lei. Veja os dois cenários:

1. Contratos de locação não residenciais:

Para contratos comerciais, industriais ou administrativos, os critérios são:

• O contrato deve ter sido firmado antes da publicação da LC 214/2025.
  
• Deve haver firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida.
  
• O contrato precisa estar:
  
  • Registrado em cartório até 31/12/2025 (Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos); ou
    
  • Disponibilizado eletronicamente para a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS (futuramente regulamentado).

➡️ A alíquota reduzida valerá somente durante o prazo original do contrato, não sendo estendida para prorrogações ou aditivos.

2. Contratos de locação residenciais:

Para contratos de imóveis destinados à moradia:

• Devem ter sido firmados antes da publicação da lei.
  
• A assinatura poderá ser:
  
  • Com firma reconhecida;
    
  • Assinatura eletrônica válida;
    
  • Ou comprovada por meio do pagamento da primeira mensalidade até o mês seguinte ao início do contrato.
    
• A alíquota reduzida será válida até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.

Quais documentos comprovam a elegibilidade?

É essencial comprovar formalmente a existência, a data e a regularidade do contrato. Para isso, o contribuinte deverá reunir os seguintes itens:

• Contrato de locação assinado antes da publicação da lei;
  
• Comprovação da assinatura válida (firma reconhecida ou assinatura digital com validade jurídica);
  
• Registro em cartório até 31/12/2025, no caso de contratos não residenciais;
  
• Comprovantes de pagamento da locação para contratos residenciais;
  
• Sistema contábil organizado, com capacidade para manter escrituração segregada das receitas que utilizam o regime especial.

👉 Sem essas evidências, o contribuinte será automaticamente enquadrado na alíquota cheia, o que pode gerar um aumento expressivo no valor do imposto a pagar.

Limitações e exigências do regime especial

Apesar da vantagem tributária, a opção pela alíquota reduzida traz algumas restrições importantes:

• A empresa não poderá se creditar de IBS e CBS sobre despesas ou insumos relacionados ao imóvel;
  
• A opção é irrevogável e vale somente durante o prazo original do contrato;
  
• Os tributos recolhidos serão definitivos, sem direito à restituição ou compensação futura;
  
• É obrigatória a escrituração contábil segregada, separando as receitas sob alíquota reduzida das demais;
  
• Custos e despesas indiretas deverão ser rateados proporcionalmente, com estorno de créditos compartilhados;
  
• Os redutores sociais previstos na reforma (isenções, alíquotas zeradas etc.) não se aplicam às receitas da alíquota especial.

Portanto, esse regime exige uma contabilidade bem estruturada, com controle rígido sobre receitas, contratos e obrigações acessórias.

Quais as vantagens da alíquota reduzida?

Apesar das limitações, esse regime especial traz benefícios expressivos, especialmente para quem possui contratos de longa duração:

• Preserva a rentabilidade dos contratos antigos, evitando a corrosão do lucro;
  
• Evita a necessidade de renegociar valores de aluguel com os locatários;
  
• Garante previsibilidade fiscal durante o prazo original do contrato;
  
• Beneficia empresas patrimoniais e fundos imobiliários, que operam com margens menores;
  
• Permite um planejamento de transição mais seguro para a nova realidade tributária.

Como se preparar para manter o benefício?

Empresas e pessoas físicas com contratos de locação ativos devem agir rapidamente para garantir o direito à alíquota reduzida. Isso inclui:

• Revisar todos os contratos de locação vigentes;
  
• Verificar se atendem aos critérios legais de data e forma de assinatura;
  
• Providenciar o registro em cartório, caso ainda não tenha sido feito;
  
• Estruturar um sistema de escrituração contábil separado;
  
• Consultar uma contabilidade especializada para avaliação da viabilidade econômica da opção.

A PEC Contabilidade ajuda você a se adequar

Aqui na PEC Contabilidade, oferecemos suporte completo para locadores e empresas patrimoniais que desejam manter a alíquota de 3,65% em seus contratos de locação.

Nosso time atua em todas as etapas:

• Análise e regularização de contratos antigos;
  
• Apoio no registro cartorial e validação jurídica;
  
• Simulações de impacto tributário com e sem alíquota reduzida;
  
• Separação contábil e escrituração fiscal conforme exigências da Lei Complementar nº 214/2025;
  
• Acompanhamento contínuo e planejamento para novos contratos.

✅ Não corra o risco de pagar mais imposto por falta de documentação!

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