A reforma tributária e o regime específico de bens imóveis entraram em pauta com o objetivo de regulamentar uma nova estrutura de tributos sobre o consumo no Brasil.
Para o setor imobiliário, esse marco representa uma mudança profunda na forma de calcular, declarar e pagar tributos, com o IBS e a CBS, criados para substituir antigos tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS.
Se você atua como incorporador, construtor, investidor, administrador de imóveis ou corretor, entender as novas regras é essencial para evitar perdas financeiras, se adequar ao fisco e manter sua operação competitiva nos próximos anos.
Neste artigo, a PEC Contabilidade explica de forma clara e objetiva como funciona o novo regime específico, quais são os fatos geradores, a base de cálculo, as alíquotas, os redutores e os cuidados práticos que sua empresa deve tomar antes que as novas regras entrem em vigor a partir de 2026.
O que é o regime específico para bens imóveis?
O regime específico é um conjunto de regras criadas para adaptar a tributação do setor imobiliário ao novo sistema de impostos sobre consumo, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Esses tributos seguem o modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado) e, para evitar distorções e bitributação, a lei estabelece um tratamento diferenciado para as seguintes operações com bens imóveis:
- Venda e alienação de imóveis, inclusive na planta ou em incorporações;
- Locação e arrendamento de imóveis comerciais e residenciais;
- Serviços de corretagem e administração imobiliária;
- Transferência ou constituição de direitos reais (como usufruto ou servidão).
Esse regime busca garantir mais segurança jurídica e justiça fiscal, já que o setor imobiliário possui operações com longa duração, regras cartoriais específicas e peculiaridades que o diferenciam de outros setores da economia.
Quais são os principais fatos geradores?
Na nova sistemática, o fato gerador do IBS e da CBS varia conforme o tipo de operação imobiliária realizada. Veja como funciona:
- Venda de imóveis
O fato gerador ocorre no momento da assinatura do contrato, seja promessa de compra e venda, carta de reserva ou qualquer instrumento vinculante.
Na prática, isso significa que mesmo sem o registro no cartório ou sem o pagamento integral, o imposto já será devido.
- Locação e arrendamento
Neste caso, o fato gerador ocorre no momento do pagamento ou na data do vencimento do aluguel — o que acontecer primeiro.
Portanto, atrasos ou inadimplência do locatário não suspendem a obrigação do contribuinte de apurar e declarar o tributo.
- Direitos reais sobre imóveis
Sempre que houver constituição ou transferência de direitos reais onerosos, como o usufruto ou o direito de superfície, o imposto será devido na celebração do ato jurídico.
- Administração, corretagem e intermediação
Para prestadores de serviços imobiliários, como corretores e administradoras, o fato gerador acontece no momento do pagamento ou no término da prestação de serviço, prevalecendo o que ocorrer primeiro.
Qual é a base de cálculo?
A base de cálculo do IBS e da CBS no regime específico de bens imóveis é definida de forma clara para cada tipo de operação:
- Venda de imóveis: Será o maior valor entre o preço de alienação e o valor de referência cadastrado no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
- Locação e arrendamento: Corresponde ao valor total da contraprestação paga pelo uso do imóvel.
- Transferência de direitos reais: Será o valor do negócio jurídico celebrado.
- Serviços de intermediação e administração: Será o valor efetivamente cobrado pela prestação do serviço.
Essa base de cálculo será afetada por redutores previstos na legislação, como veremos a seguir.
Qual é a alíquota aplicável no regime específico?
A reforma prevê uma alíquota reduzida de 20% sobre a alíquota padrão de IBS e CBS para o setor imobiliário.
Considerando que a alíquota conjunta do novo IVA deve ficar entre 26,5% e 27%, o setor imobiliário terá uma tributação efetiva próxima de 21,2%.
Apesar de representar uma redução em relação à alíquota cheia, esse percentual ainda pode impactar a rentabilidade de projetos que não estejam com custos bem ajustados.
Redutores da base de cálculo: ajuste e social
O regime específico prevê dois redutores que podem ser aplicados sobre a base de cálculo das operações de venda:
Redutor de Ajuste
Evita a tributação duplicada sobre valores que já foram tributados na aquisição do imóvel.
- Para imóveis comprados até 31 de dezembro de 2026, o redutor será o valor de referência do CIB nessa data.
- Para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor será o menor valor entre o custo de aquisição e o valor de referência cadastrado.
- Também podem ser incluídas no redutor despesas como ITBI, laudêmio, contrapartidas urbanísticas e registros públicos.
Na prática, o contribuinte só pagará imposto sobre o valor agregado entre a compra e a venda, garantindo um tratamento mais justo.
Redutor Social
Destinado à promoção da habitação, o Redutor Social diminui a base de cálculo na venda de imóveis residenciais novos:
- R$ 100.000 por unidade residencial nova;
- R$ 30.000 por lote residencial.
Esse benefício só pode ser aplicado uma vez por imóvel e somente após o redutor de ajuste.
Quem está sujeito ao regime específico?
O regime será obrigatório para empresas que exerçam atividade econômica preponderante relacionada a bens imóveis, como:
- Incorporação imobiliária;
- Construção para venda ou locação;
- Compra e venda habitual de imóveis;
- Administração e intermediação de propriedades.
Pessoas físicas estão, em regra, fora da obrigatoriedade do IBS e CBS, exceto se exercerem atividades de forma habitual e com objetivo de lucro, o que pode enquadrá-las como contribuintes regulares, sujeitas ao regime.
Conclusão: planejamento é indispensável
A criação do regime específico de bens imóveis na reforma tributária é um avanço em termos de segurança jurídica e organização fiscal do setor.
No entanto, o novo modelo exigirá adaptação rápida e estratégica por parte das empresas, especialmente na forma como calculam, documentam e apuram seus tributos.
Se você atua no mercado imobiliário, comece agora o planejamento tributário, atualize seus sistemas de gestão, organize os dados dos imóveis em estoque e prepare sua operação para a nova realidade.
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