Com a aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e a regulamentação pela Lei Complementar nº 214/2025, iniciou-se uma fase de transição que afetará diretamente setores tradicionais da economia, incluindo o mercado de locação de imóveis.
s novas regras passam a vigorar a partir de 2026, com implementação gradual até 2033, exigindo que locadores e investidores estejam atentos para evitar surpresas fiscais.
O novo modelo substitui cinco tributos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — por um sistema de IVA dual, formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal. Apesar de simplificar o recolhimento, o novo formato tende a elevar a carga tributária, já que a alíquota global pode chegar a 28%.
Com isso, a tributação da locação de imóveis, antes mais previsível, passará por uma reestruturação que impactará tanto pessoas físicas quanto jurídicas.
Reforma tributária e o imposto sobre locação de imóveis no caso das pessoas jurídicas
Empresas e holdings patrimoniais que exploram a locação de imóveis próprios, no modelo atual, costumam se enquadrar no regime de Lucro Presumido, com uma carga tributária média entre 11,33% e 14,53%, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Em alguns casos, quando a receita anual não ultrapassa R$ 120 mil, é possível aplicar base de cálculo diferenciada para IRPJ, reduzindo a tributação efetiva para 8,93%.
No entanto, com o início da reforma, PIS e Cofins serão incorporados ao IVA (CBS + IBS), e a alíquota base sobe para 28%. Para amenizar esse impacto, foi criado um redutor de 70% específico para locações de imóveis próprios, reduzindo a alíquota do IVA para cerca de 8,4%.
Contudo, mesmo com a redução, a carga tributária total para empresas (considerando também IRPJ e CSLL) deve aumentar, alcançando uma média entre 16,08% e 19,28%
Outro ponto relevante é a aplicação do sistema não cumulativo. Esse modelo permite que empresas utilizem créditos tributários relacionados a impostos já pagos em etapas anteriores, como na compra de imóveis ou contratação de serviços.
Esse crédito pode ser utilizado para reduzir o valor a pagar nos tributos sobre a locação, o que mantém a utilização de holdings imobiliárias como uma estratégia eficiente para proteção patrimonial e planejamento tributário.
Reforma tributária e o imposto sobre locação de imóveis no caso das pessoas físicas
Hoje, proprietários que alugam imóveis em nome próprio são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas que chegam a 27,5%.
No entanto, com a entrada em vigor da reforma, essa realidade muda: pessoas físicas também poderão ser alcançadas pela cobrança de CBS e IBS.
A lei, no entanto, prevê uma isenção parcial para pequenos locadores. Estarão livres do pagamento desses novos tributos aqueles que, no ano anterior, obtiverem receita anual de locação de até R$ 240 mil e possuírem até três imóveis locados.
Quem ultrapassar esses limites passará a pagar, além do IRPF, CBS e IBS com redutor de 70%, o que acrescenta cerca de 8,4% à carga fiscal.
Na prática, essa mudança pode elevar significativamente a tributação, tornando o modelo pessoa física menos vantajoso para quem possui grande volume de contratos de aluguel.
O limite de R$ 240 mil será corrigido anualmente pelo IPCA, o que traz alguma proteção contra a inflação, mas não elimina a necessidade de reavaliar a estrutura tributária utilizada para administrar imóveis.
Locação de curta duração
A locação temporária, como aquelas realizadas por meio de plataformas digitais (Airbnb, Booking, entre outras), também sofrerá alterações.
No novo sistema, esses contratos passam a ser tratados de forma semelhante a serviços de hospedagem, o que implica em maior incidência tributária.
Para esses casos, o redutor aplicado à base de cálculo é de 40%, o que resulta em uma alíquota estimada de 16,8%. Apesar disso, a possibilidade de aproveitar créditos de IBS e CBS sobre custos operacionais — limpeza, manutenção, comissões de plataformas e outros — pode reduzir o impacto efetivo da tributação.
Se a locação temporária for realizada por pessoa física, a carga tributária pode se tornar bastante onerosa, somando IRPF, CBS e IBS.
Créditos tributários: uma nova oportunidade
Uma das principais novidades do sistema é a não cumulatividade plena, que permite ao contribuinte descontar, do valor devido, os tributos pagos em etapas anteriores da cadeia.
Na prática, quem investe em imóveis para locação poderá compensar o imposto pago na aquisição do bem com o devido nas receitas de aluguel, desde que atenda aos requisitos legais e seja formalmente contribuinte do IBS e da CBS.
Para pessoas físicas, essa possibilidade será restrita, o que reforça a necessidade de avaliar se a constituição de uma pessoa jurídica não traria vantagens adicionais, inclusive no aproveitamento desses créditos.
Vale a pena manter imóveis em nome pessoal ou abrir uma holding?
A decisão entre manter imóveis em nome de pessoa física ou transferi-los para uma empresa (como uma holding patrimonial) nunca foi simples, e agora se torna ainda mais estratégica.
A análise não deve considerar apenas a carga tributária, mas também aspectos como objetivos familiares, sucessão, proteção patrimonial e eficiência administrativa.
Com as novas regras, é provável que muitas situações passem a justificar a abertura de uma holding, especialmente quando o volume de imóveis e receitas ultrapassa os limites de isenção definidos pela lei.
No entanto, a escolha exige estudo detalhado e cálculos comparativos, pois em alguns casos a tributação pessoa física ainda poderá ser competitiva.
Conclusão
A reforma tributária inaugura um novo modelo para a tributação das locações de imóveis, com impactos diferentes para pessoas físicas, empresas e contratos de curta duração.
Embora o sistema prometa simplificação, ele traz um aumento significativo de carga fiscal, exigindo atenção redobrada dos contribuintes.
Ao mesmo tempo, a possibilidade de créditos tributários e os redutores previstos podem criar oportunidades para quem planejar suas operações com antecedência.
Mais do que nunca, será essencial contar com orientação especializada para tomar decisões seguras, seja na escolha entre pessoa física ou jurídica, seja na reorganização de contratos e na utilização correta de créditos fiscais.
💡 A PEC Contabilidade está preparada para ajudar você a enfrentar os desafios da reforma tributária.
Nosso time oferece suporte completo para análise de contratos, planejamento patrimonial e estruturação de estratégias que garantem economia e segurança jurídica.
📞 Entre em contato e descubra como podemos proteger sua rentabilidade no novo cenário tributário!
