Imposto de aluguel vai aumentar com a reforma tributária: holding ainda vale a pena?

Com a reforma tributária em pauta, e a previsão de uma carga tributária maior sobre aluguéis recebidos na pessoa jurídica, alguns proprietários de imóveis estão buscando informações para saber se é melhor manter o recebimento de aluguéis na pessoa física ou criar uma holding para gerir suas propriedades. 

Diante da importância do assunto, o time de especialistas da PEC Contabilidade preparou um artigo completo, onde você vai entender:

• Como funciona a tributação de aluguel na pessoa física hoje
  
• Qual o regime atual para empresas que alugam imóveis
  
• As mudanças previstas com a reforma e seus impactos
  
• Por que, mesmo com aumento de alíquotas, a holding continua atraente
  

Para saber mais, sanar todas as suas dúvidas, e fazer as melhores escolhas, continue conosco e acompanhe este conteúdo até o final.

Tributação de aluguel na pessoa física

Quando você recebe aluguéis como pessoa física, o valor é tributado com base na tabela progressiva do Imposto de Renda, via carnê-leão. Neste caso, as alíquotas variam de 0% a 27,5%, conforme o rendimento mensal:

Base de cálculo	Alíquota	Parcela a deduzir
Até 2.259.20	Isento	Isento
De 2.259,21 até 2.826,65	7,50%	R$ 169,44
De 2.826,66 até 3.751,05	15%	R$ 381,44
De 3.751,06 até 4.664,68	22,50%	R$ 662,66
Acima de 4.664,68	27,50%	R$ 896,00

Sem dúvida alguma, esse é um formato de tributação muito oneroso, e um dos principais motivos para que proprietários de múltiplos imóveis, busquem a constituição da holding, mas afinal, com a reforma tributária, será que ainda vale a pena?

Regime atual de holding para aluguel de imóveis

Criar uma holding patrimonial para concentrar imóveis e receber aluguéis é uma prática cada vez mais comum. Hoje, a tributação para pessoas jurídicas que desenvolvem esse tipo de atividade e estão enquadradas no Lucro Presumido é:

• IRPJ + CSLL: Alíquota combinada de 11,33% sobre a receita de aluguel
  
• Sem progressividade: Imposto com percentual fixo, independentemente do valor total de aluguéis

Por sua vez, além da redução de impostos, podemos destacar outros benefícios que estão relacionados com a constituição de uma holding, dentre eles:

• Previsibilidade de custos fiscais
  
• Margem de planejamento tributário e sucessório
  
• Separação patrimonial que amplia proteção de bens.

O que muda com a reforma tributária

A proposta de reforma tributária, prevê a introdução de um IVA (Imposto sobre Valor Agregado) de 28% sobre o aluguel de bens imóveis, que será convertido em alíquota substitutiva para empresas. Na prática, isso eleva o imposto de aluguel para:

• Aluguéis convencionais: Alíquota efetiva entre 11,66% e 18,44%
  
• Aluguéis por temporada: Alíquota mais elevada, entre 19,28% e 24,24%

Por que essa diferenciação?

• Aluguéis de temporada costumam ter rentabilidade maior e mais variabilidade de demanda.
  
• O governo busca tributar de forma escalonada para não onerar excessivamente pequenos locadores eventuais.

No entanto, é preciso destacar que levando em consideração que a alíquota do Imposto de Renda na Pessoa Física pode chegar a 27,50%, em muitos casos, ainda vai ser mais vantajoso e econômico do ponto de vista fiscal, abrir uma holding.

Dito isso, é importante pontuar também, que a abertura de uma holding não tem como benefício, apenas a redução de impostos, mas também, fatores como: planejamento sucessório e blindagem de bens.

Comparativo de alíquotas: pessoa física x holding

Modalidade	Pessoa Física	Holding (atual)	Holding (reforma)
Alíquotas aplicáveis	0% a 27,5% (progressiva)	11,33%	11,66% a 18,44% (convencional)19,28% a 24,24% (temporada)
Complexidade de apuração	Média (Carnê-Leão)	Média	Média
Planejamento Sucessório	Limitado	Eficiente	Eficiente
Proteção patrimonial	Baixa	Alta	Alta

Mesmo com aumento das alíquotas, a holding continua oferecendo menores encargos para faixas médias e altas de rendimento em comparação à pessoa física, que chega a 27,5%.

Por que a holding ainda vale a pena?

Alíquota menor que o teto da pessoa física: Mesmo no pior cenário de reforma (até 24,24%), ainda fica abaixo de 27,5%.

Gestão profissional dos imóveis: Centralização em uma única empresa simplifica contratos, recebimentos e manutenção.

Planejamento sucessório e patrimonial: Transmissão de quotas com imposto de transmissão reduzido e sem inventário judicial.

Separação de riscos: Em caso de ações judiciais ou dívidas, o patrimônio pessoal fica protegido.

Economia de escala em custos administrativos: Escrituração, contabilidade e assessoria jurídica integradas geram eficiência.

Quando repensar a constituição da holding

Apesar dos benefícios, algumas situações podem tornar a estrutura menos atraente:

• Volume de aluguéis baixo: Para proprietários com renda de aluguel dentro das faixas iniciais (próximas de zero), a pessoa física pode pagar menos IR.
  
• Custos de manutenção elevados: Taxas de contador, juntas comerciais e contabilidade podem superar a economia tributária em imóveis de baixo rendimento.
  
• Operações esporádicas de temporada: Se a maior parte dos aluguéis for para curto prazo, o aumento de alíquota (até 24,24%) pode reduzir a vantagem.

Nesses casos, um cálculo detalhado comparando valores atuais e projetados após reforma é essencial.

Como constituir uma holding para gestão de imóveis

Montar uma holding patrimonial voltada à administração de imóveis envolve uma série de etapas que vão desde o planejamento inicial até a formalização legal e operacional da empresa. 

Abaixo, apresentamos um passo a passo para você estruturar corretamente essa sociedade:

1. Planejamento e diagnóstico patrimonial
   
   • Levantamento completo do portfólio de imóveis (valores de mercado, contratos vigentes, encargos).
     
   • Identificação dos objetivos (proteção de patrimônio, sucessão familiar, otimização tributária).
     
2. Definição da estrutura jurídica
   
   • Escolha do tipo societário (normalmente LTDA ou S.A.).
     
   • Estipulação do capital social (em valores ou integralização direta de imóveis).
     
   • Distribuição de quotas (percentuais entre sócios/he­deiros).
     
3. Elaboração do contrato social
   
   • Descrição do objeto social (“exploração de locação de imóveis próprios”).
     
   • Cláusulas de governança: poderes da administração, regras de entrada e saída de sócios.
     
   • Acordos de sócios (opções de compra e venda de quotas, tag along, drag along).
     
4. Registro e formalização
   
   • Protocolo do contrato social na Junta Comercial do seu Estado.
     
   • Obtenção de CNPJ junto à Receita Federal.
     
   • Inscrições estadual e municipal (alvará, inscrição imobiliária, ISS, se aplicável).
     
5. Integralização de imóveis
   
   • Transferência formal dos bens ao patrimônio da holding (escrituras e registros em cartório).
     
   • Apuração de eventuais custos de ITBI e demais taxas.
     
6. Migração de contratos de locação
   
   • Notificação e aditamento de contratos antigos para registrar a nova pessoa jurídica como locadora.
     
   • Revisão de cláusulas (garantias, reajustes e garantias locatícias).

Seguindo esses passos, você terá uma holding patrimonial estruturada para gerir seus imóveis de forma eficiente, profissional e alinhada às melhores práticas tributárias e societárias.

Conclusão

A reforma tributária trará, sim, aumento de alíquotas sobre aluguéis quando realizados por empresas, mas mesmo assim a holding patrimonial continua sendo uma alternativa eficiente para a maioria dos proprietários com volume médio a alto de renda imobiliária. 

No entanto, ao combinar:

• Alíquotas menores que a pessoa física
  
• Planejamento sucessório e proteção patrimonial
  
• Gestão centralizada e profissional

— a constituição de uma holding ainda se mostra vantajosa.

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